「楼市37度」明明只想买房,为什么朋友都劝我先看拍地?

浏览:2422   发布时间: 09月02日

编者按:信息轰炸的时代,我们只求安静记录市场点滴动态,关注普通人的买房故事,带你感知楼市的体温。

乐居买房 付强 发自北京

得知北京将于10月13、14日进行第二次土地集中出让,张雷第一时间在里添加了新的备忘:“时间,10月13日,事项,看土拍”。

生活中的张雷,既不在房地产企业供职,也不是上下游市场的从业者。关注土拍只因为,他明年计划要买房子,身边朋友都劝他先看拍地,“他们说,这样就能知道‘明年大概能用什么价位,买到哪些地段的什么品牌的房子’。”

了解了土地市场的走向,真的就能有的放矢,挑选到更适合自己的房子吗?

“6千入手的房子,如今每平米涨到12万”

最初规划买房时,张雷也和大多数购房者一样,根据地段、价格的基本心理预期,去各大网站和应用做“地毯式”搜索。

很快他就发现,这样做一方面消耗精力,比如对比同一区域的几个相似楼盘时就格外费功夫;另一方面也缺乏预判性。现在看的项目、户型,明年也许就卖完了,等于无用功;但现在不看吧,心里又不踏实。

向朋友求助,有人给他推荐了一位资深买房“专家”,何先生。何先生在2000年用全部身家,以6千元/平米均价入手了望京的一套小三居,如今房价12万元/平米;2011年赶在房价上扬前夕再次出手,购得第二套房,并且在2013年结束前,把身边有置业打算的朋友全部“劝上了车”。

何先生向张雷透露,他的买房秘籍,就是盯紧城市的土地市场。

“根据楼面价,能推导出一年后的新房价格范围,而地块位置和拿地企业,也能帮助提前锁定好房子在哪儿。土拍的逻辑其实没那么复杂,准确性也一直比较稳定。”

如果把新房售价比作面包,那么楼面价就是制作面包的面粉,是开发商竞得地块分摊在每一平米建筑面积上的土地价格。在楼面价的基础上,加上建设施工成本、各类税费,以及开发企业的利润,基本就可得出新建商品房的市场售价。

当然,由于不用城市的新房定价政策存在差异,加之市场预期、金融环境等条件的影响,一个楼盘售卖价格的最终出炉可能不止公式计算这样简单,但楼面价的高低,依然是影响价格的最核心因素。

除了价格,拍地还能告诉你很多实用信息

除了面粉和面包价格的因果关系,一场土拍,还能传达出大量信息,其中不少或许都会影响我们的购房决策。

比如,土拍能客观反映一个城市未来新房的整体供应量。一手房本质上是供求关系市场。通过土地出让,可以大致了解,未来一年城市新房的供应总量,再与过去两年新房成交量进行对比,就能看清目前城市新房市场的供求关系,而价格正是由供求关系决定的。

再比如,从土拍结果中可以找到,今年哪些区域、板块供应了比较多的土地,未来大概率就会成为热门的置业区域。

其中的逻辑是,某个板块出让宗地较多,住宅供应量增大,一年后新房套数增加、购房者数量同时增加。三年后交房入住,板块总人口提升,各类生活消费需求随之增长,推动商业、教育、医疗等各类配套快速发展,居住氛围越发浓厚,使得板块内的二手房也被看好。

如今在很多城市,新建楼盘不仅数量众多,“内核”也越来越同质;遇到地段无二、价格相近甚至连户型都高度相似的项目,如何能从中选出更优者?

这时,土拍又能发挥作用了;不仅能洞察热区,甚至还能更加具体地帮你找到好项目在哪儿。比如,看开发商和物业公司的品牌。建筑材料和施工质量,是楼盘品质的根本保障,大品牌往往能严格执行选材和建设规范;品牌开发商还倾向于选择自家物业或大品牌物业,服务通常更有保障,而好物业是住得好的重要前提。

值得注意的是,从今年起,22城开始采用两集中的方式出让土地。两集中指集中发布出让公告、集中组织出让活动,而22城则包括:北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆、苏州、郑州、成都、合肥、武汉、厦门、济南、宁波、长沙、福州、沈阳、长春、无锡、青岛。

9-10月期间,上述城市将普遍迎来第二轮集中供地。

将分散于每个月的土地出让,改为三个批次集中进行,对于希望透过土拍为购房找寻规律的购房者来说,无疑是有利的。信息集中放出,有助于横向对比与汇总,从而更加清晰地发现土地市场变化趋势,给置业规划提供更多准确的参考。

可能有人要问,看拍地,更多是为以后买房做准备,那如果现在就要买呢?

其实,关注土地市场,了解今年最新拍出地块的楼面价、供地区域和拿地企业等信息,也能大致知道,现在售卖的项目,是具备增值潜力,还是只能维持现状;未来同片区内,是不是有迎来“大牌”邻居,使自家楼盘的吸引力受到影响;自己心仪的项目,是否位于发展前景良好的地段上,等等。

所以,不要再认为,拍地和买房没有必然联系。房子都是土地上“长”出来的,明确了预算和大致区域后,从土拍源头上着手,往往能帮你更快找到好房子在哪里。(完)

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文章来源:乐居买房

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